Lorsque vous louez un espace commercial, vous payez plus que la superficie réelle que vous occuperez. Dans de nombreux baux commerciaux, et en particulier dans les baux d'espaces commerciaux et industriels, les frais supplémentaires sont souvent appelés «frais d'entretien commun» (CAM). Dans les espaces non industriels, vous pouvez entendre cette dépense appelée «facteur de charge», qui comprend les frais de CAM.
Il y a deux calculs de base pour les frais de CAM: les frais variables de CAM, dans lesquels le montant qu'un locataire doit verser augmente en fonction d'un certain nombre de facteurs; et des frais de CAM fixes lorsque les frais sont fixes.
Les frais de CAM peuvent être payés mensuellement, trimestriellement, annuellement ou même facturés de temps à autre, car des réparations majeures de l'immeuble ou de l'ensemble du parc d'affaires ou industriel sont requises.
Les frais de CAM peuvent augmenter à un taux différent du taux de location mensuel, car ils ont tendance à être plus variables. Il est donc également important que votre différentiel de loyer entre les frais de CAM «variables» et «fixes» et d'inclure une sorte de plafond ou, au maximum, vos frais de CAM peuvent être augmentés chaque année. Ce taux d'augmentation devrait être une considération distincte de combien augmente le loyer de base chaque année.
La plupart des définitions des frais de CAM sont trompeuses et trop étroites
Il existe de nombreuses définitions en ligne des frais de CAM qui définissent les frais de CAM en tant que locataire partageant une partie des coûts directs liés au maintien de zones communes très spécifiques. Ces définitions trop simplifiées ne sont pas tout à fait exactes et un locateur peut inclure de nombreux coûts indirects comme frais de CAM qui ne sont pas si évidents. Cette pratique a été vivement débattue parmi les professionnels de l'industrie quant à savoir si cela est éthique ou même légal. En bref, vous ne devez jamais signer un bail sans comprendre ce que les frais de CAM couvrent dans votre bail commercial unique.
Le but des frais de CAM: À quoi servent les frais de CAM?
Les frais de CAM et de Facteur de charge ont le même objectif fondamental: exiger que les locataires aident à couvrir les dépenses directes du propriétaire pour les «aires communes». Les espaces communs peuvent inclure à la fois interne (couloirs, ascenseurs, vestibules, salles de bains publiques, etc.) (parkings, espaces paysagers, etc.).
Assurez-vous d'avoir indiqué dans le bail exactement ce que couvriront vos frais de CAM, à quelle fréquence ils doivent être payés et combien ils peuvent être augmentés chaque année. Si vous avez besoin d'aide pour le coût de rénovations majeures comme le repavage d'un terrain de stationnement, ou pour tout type de réparation structurelle, faites-le par écrit. Avoir la liste des propriétaires lorsque ces réparations ont été faites et quand elles sont prévues ou prévues dans le futur.
Tous les locateurs n'ont pas besoin de locataires pour couvrir les frais de toiture, d'entretien du stationnement et de réparations structurelles et il n'y a pas de «norme» pour les baux. Ne comptez pas simplement sur les frais de CAM. les frais sont expliqués.
Un locateur peut inclure un large éventail de dépenses simplement énumérées comme «frais de CAM» ou «frais administratifs» sur la base que ce sont des dépenses que le propriétaire paie pour le bénéfice de tous les locataires. Si les frais de CAM ne sont pas clairement énumérés ou expliqués dans un bail, assurez-vous de demander spécifiquement si vous payez pour l'un des éléments suivants:
- Systèmes de sécurité ou salaires ou autres coûts associés au personnel de sécurité sur place.
- Permis, taxes, assurance, ou tous frais juridiques.
- Publicité, signalisation ou autres frais généraux généraux engagés par le propriétaire pour l'exploitation ou la promotion du bâtiment (c.-à-d. Salaires ou avantages pour les employés sur place ou même hors site).
- Réparation et rénovations de l'entretien de la propriété, y compris les aménagements paysagers, la peinture extérieure, les luminaires extérieurs ou de stationnement, le pavage ou le resurfaçage, la toiture ou les réparations et améliorations aux systèmes de plomberie, d'électricité, d'égouts et de CVC.
- Les services publics, le loyer ou tout autre coût lié à l'entretien d'espaces de bureaux de location distincts sur place ou hors site.
Pourquoi est-il important de comprendre exactement ce que les frais de CAM sont répertoriés dans votre bail commercial?
En 1989, j'ai loué un espace industriel pour ouvrir un magasin d'artisanat et un magasin de passe-temps. Le parc semblait être en bon état et le propriétaire était un ami de la famille et a réduit le loyer d'un tiers par courtoisie. C'était le premier bail industriel que j'avais signé et je n'appréciais pas pleinement la puissance des frais de CAM. En d'autres termes, j'ai signé un document juridique contraignant sans aucune idée de ce que je signais.
Je ne savais pas ce qu'est un Triple Net Lease, seulement que je devrais éviter d'en signer un. J'ai demandé au propriétaire quel type de bail j'étais sur le point de signer et je n'ai jamais entendu le terme «Triple Net». Au lieu de cela, on m'a dit que mon bail avait des frais de CAM et des frais administratifs. Ce que je ne savais pas à l'époque, c'était que les frais administratifs comprenaient les taxes, les assurances et une foule d'autres coûts très coûteux.
À peine un mois après la signature du bail, le propriétaire du parc a entamé de vastes travaux de rénovation du parc, y compris la refonte des unités avant pour ressembler davantage à un espace de vente au détail. Les panneaux ont été changés, le bâtiment a été repeint et des modifications structurelles ont été apportées à l'avant du parc industriel.
Le projet de loi était partagé entre tous les locataires, et même si j'avais une très petite unité, j'étais coincé avec une facture de 5 000 $ - ma portion des améliorations du parc même si mon unité était sur le côté et ne bénéficiait en aucune façon des améliorations . D'autres locataires ont été touchés par des frais de rénovation de près de 20 000 $. Si j'avais lu le bail plus attentivement, j'en aurais su assez pour au moins demander si des mises à niveau étaient prévues dans un proche avenir et pour voir que ce que je croyais être un bail simple, était en réalité un Triple Net Lease déguisé.
Résumé des frais de CAM
- CAM est un acronyme pour "Common Area Maintenance".
- Les frais de CAM sont alloués aux locataires au prorata: plus le locataire loue de place, plus il doit payer de frais de CAM.
- Les frais de CAM sont payés par le locataire (locataire) au propriétaire (bailleur) pour aider à couvrir le coût des frais généraux et d'exploitation et les propriétaires peuvent essayer d'inclure une grande variété de leurs frais comme frais de CAM.
- Les espaces communs comprennent généralement l'accès, l'utilisation, l'avantage ou le partage par tous les locataires, et comprennent presque toujours les couloirs, les ascenseurs et les cages d'escalier, les vestibules et les toilettes publiques.
- Des frais de CAM peuvent également être facturés pour les espaces extérieurs, comme les trottoirs et les stationnements, et, dans certains cas, même pour les installations hors site.
- Des frais administratifs peuvent être facturés pour les frais d'exploitation et d'entretien associés aux zones non communes ou aux salaires, sur la base d'un pourcentage du taux des frais de CAM, ce qui n'est pas vraiment une dépense et des dépenses communes auxquelles la plupart des locataires s'opposeront.
- Ce ne sont pas tous les locateurs qui imposent des frais de CAM, mais la plupart le font encore, surtout dans les espaces industriels commerciaux et les baux commerciaux.
- Peu importe ce que le locateur appelle les frais, si vous payez pour l'entretien, les taxes et l'assurance, votre bail est un bail triple net - le moins favorable de tous les baux pour les locataires.