Si un locateur ou un agent de location vous dit simplement les conditions, demandez quelque chose en indiquant les conditions par écrit avant de soumettre une contre-offre. Si elles hésitent à offrir une lettre, demandez un courriel ou une copie de la liste pour l'espace (qui contiendra au moins les informations de base de crédit-bail).
Pourquoi est-il si important d'avoir des termes initiaux par écrit? Un agent de location agit au nom des intérêts du propriétaire.
Si un agent a mal compris ou tenté de modifier les directives du locateur, le fait d'avoir des conditions écrites peut vous indiquer qu'un locateur a fait votre contre-offre de bonne foi en se fondant sur les renseignements fournis par l'agent de location.
Il est également possible que vous puissiez mal comprendre les conditions de location si elles ne sont pas écrites. Cela pourrait vous amener à contrer trop haut ou trop bas basé sur des informations que vous avez mal comprises.
Une autre raison d'avoir les termes par écrit est que cela vous donne le temps d'en savoir plus sur le bail, de demander à un avocat sur les termes, ou même de comparer les conditions à tout autre bail que vous envisagez.
Demander des conditions par écrit n'est en aucun cas un engagement légal de votre part à aller de l'avant. Vous avez toujours la possibilité de contrer les termes ou de les refuser purement et simplement.
Une contre-offre
Lorsque vous achetez une maison, vous négociez le prix. Un vendeur énumère la maison pour le montant d'argent qu'ils aimeraient obtenir de la vente, mais s'attend presque toujours à obtenir moins.
Un acheteur intéressé par l'achat d'une maison soumettra quelque chose par écrit au vendeur avec une contre-offre. Dans ce cas, une contre-offre est une offre d'achat de la maison à un prix inférieur à celui demandé par le vendeur. En termes simples, une contre-offre est une négociation.
Ceci est également vrai pour le crédit-bail commercial.
Bien que certains baux puissent être vraiment non négociables, la plupart du temps, cela fonctionne comme l'achat d'une maison: un locateur ou un agent inscripteur demande un prix de location (ou un ensemble de conditions) mais laisse une certaine marge de négociation. En d'autres termes, dans l'immobilier commercial, on s'attend presque toujours à ce que le locataire (ou locataire) soumette une contre-offre, de sorte que le propriétaire gonfle les prix et / ou les conditions.
- 3 questions à poser avant de négocier ou de signer un bail commercial
- Diagramme montrant les types de baux commerciaux
- Bail triple net
- Bail entièrement viabilisé (bail brut)
Le processus de négociation initial
Une fois que vous avez exprimé votre intérêt à louer un espace, certains propriétaires vous offriront simplement un formulaire qui énonce les modalités du bail. Ces formulaires peuvent avoir une section de réponse ou une pièce jointe à compléter où vous pouvez contrer l'offre. D'autres peuvent simplement offrir une copie des documents de la liste (une annonce ou un dépliant) avec des «termes de demande».
Cependant, dans la plupart des cas, il est dans votre intérêt de soumettre une lettre ou une autre forme de communication écrite avec une contre-offre. Pourquoi? Parce que dans une lettre, vous pouvez inclure des arguments de vente expliquant pourquoi vous feriez un locataire idéal, informez le propriétaire de votre entreprise et rendez l'affaire plus personnelle.
Pour une propriété chaude avec plusieurs parties intéressées, votre lettre peut servir de stratagème de vente pour obtenir le propriétaire de vous choisir et d'accepter vos conditions.
La négociation peut aller et venir, alors soyez patient. Un agent inscripteur a généralement une certaine liberté de prendre des décisions, mais il est fort probable qu'il devra s'entretenir avec le propriétaire. Cela peut prendre du temps.
Si vous n'avez pas reçu une offre dans un délai de un à deux jours ouvrables, il est bon de faire un suivi. Mais essayez de ne pas paraître désespéré ou trop anxieux car cela pourrait affecter le résultat de vos négociations. Rappelez-vous que la plupart des agents inscripteurs veulent déplacer une propriété aussi rapidement que possible, de sorte qu'ils n'ont généralement pas besoin de beaucoup de «harceler».
Préparation d'une offre ou contre-lettre d'offre
Votre contre-offre doit être présentée par votre entreprise, et non par vous personnellement, même si vous êtes propriétaire d'une entreprise individuelle. Votre lettre d'offre est un argument de vente. Vous demandez des termes différents qui sont plus en votre faveur, et vous voulez que le propriétaire vous voit et que votre entreprise soit un bon choix.
Votre lettre d'offre doit toujours inclure les informations suivantes:
La personne solvable pour le bail
Inclure le nom de votre entreprise qui comprend le nom que vous êtes légalement établi sous, ainsi que tous les autres noms que vous faites des affaires. Rappelez-vous, si vous exploitez une entreprise individuelle, d'un point de vue juridique vous et votre entreprise sont les mêmes et même si vous inscrivez votre entreprise sur le bail, vous pourriez également être tenu personnellement responsable de l'ensemble du bail.
Votre structure d'entreprise
Si vous êtes incorporé, dites où vous êtes incorporé. Si vous êtes une organisation exonérée d'impôt, indiquez-le dans votre lettre. Il est rare que les propriétaires vous offrent des avantages ou des avantages aux organismes sans but lucratif juste pour obtenir une déduction fiscale, mais ils peuvent être plus enclins à négocier ou à louer à une noble cause que d'un club de motards. De plus, comprendre votre propre responsabilité personnelle pour la signature d'un bail est important et variera en fonction de la structure de votre entreprise.
Depuis combien de temps êtes-vous en affaires?
Si votre entreprise a moins de deux ans, vous pouvez également inclure une déclaration sur votre réussite, ou des projections de croissance future ou un plan d'affaires. Un locateur n'est pas susceptible de louer à votre entreprise, sans quelqu'un personnellement cosignataire ou garantissant le bail, si vous ne pouvez pas montrer que votre entreprise se porte bien.
La nature de votre entreprise
Que faire? Soyez bref et précis. Un locateur a besoin de savoir ce que vous faites au cas où il y aurait des considérations spéciales. Par exemple, si vous exploitez une entreprise qui utilise des matières dangereuses, a des patients qui se rendent dans un établissement de santé ou stocke des articles de valeur excessive, le propriétaire doit savoir s'il y a des restrictions sur l'utilisation de la propriété. Ce que font les locataires peut avoir une incidence sur les valeurs foncières et les taux d'assurance d'un locateur; Alors soyez honnête.
Informations de contact
Assurez-vous d'inclure un numéro de téléphone où vous pouvez être joint, et si possible, et l'adresse e-mail. Si vous ne pouvez être joint que certains jours ou pendant certaines heures, incluez-le également. Si vous ne répondez pas à un locateur ou à un agent inscripteur en temps opportun, ils peuvent penser que vous n'êtes pas intéressé.
Vos termes proposés (ou, contre-offre)
Soyez aussi complet et clair que possible.
Inscrire vos conditions de location dans une offre ou contre-offre
La meilleure façon de négocier un accord est d'avoir une compréhension claire de ce que vous offrez ou êtes prêt à accepter. Si ce n'est pas écrit, il sera très difficile de prouver plus tard que quelque chose a été exclu d'un bail que vous pensiez être inclus.
Mettre les choses par écrit peut prendre un peu plus de temps, mais cela vous offre une certaine protection juridique si les choses se gâchent plus tard. Si vous êtes pressé par le temps et que vous ne pouvez pas envoyer de lettre, en remettre une. Si cela n'est pas possible, un courriel bien écrit peut suffire.
Si vous n'êtes pas certain d'une exigence de bail particulière pour la clarification - et essayez d'obtenir cette clarification par écrit.
- Drapeaux rouges pour les mauvaises conditions de location
- Conseils sur la négociation des frais de CAM dans les baux commerciaux
Termes standard dans les baux commerciaux
La durée du bail
Si vous voulez changer la durée des conditions de location, soyez clair. Par exemple, le bail que vous souhaitez est de deux ans avec trois options de renouvellement d'un an (totalisant cinq ans); ou un bail droit de cinq ans sans options de renouvellement? Cela fait une très grande différence quant à la durée de votre bail et à la façon dont un locateur peut se sentir concerné par les autres conditions que vous demandez dans une contre-offre.
La plupart des propriétaires préfèrent des baux de deux ans ou plus, mais n'hésitent jamais à demander un bail d'un an. Les baux d'un an peuvent coûter un peu plus cher, ou avoir moins d'options de renouvellement de bail, mais vous êtes immobilisé pour moins de temps. À moins que vous ne soyez une entreprise de plusieurs millions de dollars, il est rarement judicieux de signer un bail qui vous engage dans l'espace depuis plus de deux ans.
Gardez à l'esprit si votre entreprise dépasse l'espace, vous ne voulez pas être pris avec un bail à long terme. Ou pire, si votre entreprise se débat et que vous avez besoin de rétrograder à un espace plus petit, vous pouvez avoir du mal à briser votre bail.
Condition de la propriété
Si vous demandez l'espace «tel quel» ou si vous avez besoin du propriétaire pour effectuer des réparations ou des améliorations en premier. Si vous envisagez de rénover la propriété, décrivez brièvement les rénovations proposées. Vous voulez que cela soit inclus dans un bail parce que souvent un propriétaire offrira une sorte d'incitation ou de «subvention» si vous rénover certains types de propriétés. Si vous n'êtes pas sûr des indemnités qui pourraient vous être offertes pour toute rénovation, gardez les choses ouvertes. Offre de soumettre des informations plus détaillées sur les rénovations pour l'examen du propriétaire pour vous offrir une sorte de considérations pour les améliorations.
Date d'occupation
Dites au propriétaire quand vous voulez prendre possession physique (emménager, accéder, ou prendre la responsabilité de la propriété). Dans certains cas, lorsque la date à laquelle vous prenez possession physique peut être différente de la date, vous commencerez à payer le loyer.
Par exemple, vous pouvez demander au locateur une date d'occupation et la date de début du loyer du 1er janvier 20xx, mais demandez que le premier mois soit libre de loyer. Dans ce cas, le bail commencerait le 1er janvier 20xx et le propriétaire pourrait annuler le loyer du mois gratuit. Le locataire occupera l'espace pendant 12 mois et le bail durera 12 mois.
Une autre façon d'obtenir la même chose (un mois de loyer gratuit) est de demander une date d'occupation du 1er Janvier, 20xx, avec une date de location du 1er Février, 20xx. Cela signifie que le bail débutera un mois à compter de la date d'emménagement, ou le 1er février 20xx.
Ce type de négociation ne fonctionne que dans un espace déjà inoccupé, et le propriétaire est désireux de faire venir quelqu'un parce qu'il favorise le locataire. Essentiellement, vous obtenez non seulement un mois de loyer gratuit, mais vous obtenez 13 mois d'occupation sur un bail de 12 mois.
Comment écrire une offre ou contre-lettre d'offre
Ce qui suit est un exemple de lettre qui peut (et devrait) être révisé pour être utilisé comme offre initiale ou contre-offre pour louer un espace commercial pour votre entreprise. Il n'est pas destiné à servir de substitut à un conseil juridique, mais simplement à montrer une façon dont vous pouvez exprimer votre intérêt à louer un espace particulier.
- Plus d'échantillons de lettres d'affaires
- Modèle de lettre d'affaires
Les informations en caractères gras doivent être remplacées par vos propres informations et conditions de location.
(Insérer la date du jour)
( INSCRIRE le nom du locateur ou de l'agent d'inscription)
Madame Happy Landlord
123 rue
Suite Z
Ville (*): État (*): Code PostalChère Madame Landlord ;
Cette lettre est pour exprimer l'intérêt au nom de ( INSÉRER le nom de votre entreprise), en louant la propriété située à: ( INSÉRER adresse complète, y compris adresse, numéro de l'unité ou de la suite, ville, état et code postal).
( INSÉRER le nom de votre entreprise) est un ( INSÉRER le type d'entreprise que vous possédez - REEP, société en nom collectif, entreprise individuelle, etc.) qui ( INSÉRER une brève déclaration sur ce que fait votre entreprise).
( INSÉRER le nom de l'entreprise) a été utilisé depuis (date de début d'INSERTION ou nombre d'années d'activité). En raison de la croissance excitante, nous avons besoin d'installations plus grandes (ou supplémentaires, plus appropriées, etc.).
(Remarque: même si vous travaillez à la maison, ne l'offrez pas dans votre lettre de proposition.) Essayez d'éviter d'offrir dans ce premier contact que vous avez une entreprise à domicile - cela peut vous faire paraître petit et instable à un propriétaire.
Après avoir soigneusement évalué la juste valeur marchande, je propose (nous) les termes suivants pour votre considération:
LISTE TOUTES LES CONDITIONS ICI, y compris la durée du bail, les options de renouvellement, le loyer, les frais supplémentaires, le type de bail, les augmentations annuelles, etc. Tout ce que vous voulez inclure ou mentionner dans le détail du bail dans ce paragraphe. Assurez-vous d'inclure toutes les rénovations ou les réparations que vous voulez ou que le propriétaire a besoin de faire à l'espace, ou que vous feriez vous-même. Demandez un loyer gratuit, des meubles, un stationnement supplémentaire - tout ce dont vous pourriez avoir besoin pour que l'espace fonctionne le mieux possible pour votre entreprise.
Je suis enthousiaste à l'idée de louer l'espace mentionné ci-dessus et j'estime que ( INSÉRER Nom de l'entreprise) serait un atout pour vous. Si vous avez des questions à propos de cette proposition de conditions de crédit-bail ou de vos affaires, veuillez me contacter à ( INSÉRER le numéro de téléphone et le meilleur appel) ou par courriel à: ( INSÉRER votre adresse électronique).
Merci d'avoir pris le temps de considérer cette offre. J'attends une réponse rapide et favorable.
Respectueusement soumis,
(laissez 2-3 lignes blanches pour signer votre nom à l'encre)
( INSÉRER votre nom - majuscules initiales)
( INSÉRER votre titre - majuscules initiales)Remarque: Si vous incluez des pièces jointes ou si vous copiez quelqu'un d'autre, le moyen préféré de montrer que dans une lettre commerciale est après votre signature, comme ceci, et dans cet ordre:
Respectueusement soumis,
(laissez 2-3 lignes blanches pour signer votre nom à l'encre)
( INSÉRER votre nom - majuscules initiales)
( INSÉRER votre titre - majuscules initiales)Enclosures: (Enumérez plus d'un sur des lignes séparées, en retrait)
cc: Jennifer Barnes, agent de listage
Comment mettre en forme la deuxième page d'une lettre commerciale
Si votre lettre dépasse une page, le format de lettre commerciale standard pour démarrer la deuxième page est le suivant:
Lettre:
La date d'aujourd'hui
Page deux
Sautez ensuite de deux à trois lignes blanches et reprenez là où la lettre commence pour la page deux.
Comment délivrer une lettre d'offre
Vous pouvez poster votre lettre d'offre, la remettre en main propre ou envoyer un e-mail avec une pièce jointe contenant la lettre d'offre. Si vous êtes toujours aux prises avec les termes à inclure, voici d'autres articles avec d'excellents conseils et astuces pour négocier les meilleurs termes possibles!
Conseils sur la rédaction de votre lettre d'offre
- Rappelez-vous que ceci est une lettre d'affaires. Gardez-le propre, simple et direct, mais n'ayez pas peur d'utiliser des «points de vente» significatifs pour aider à convaincre un propriétaire.
- Évitez d'utiliser l'humour, l'argot ou d'offrir des sentiments personnels sur la politique, la religion ou tout autre sujet qui n'est pas lié à l'objet de la lettre (faire une offre).
- N'utilisez pas de papeterie parfumée ou «froufrou». Votre papier doit être blanc, de format lettre et sans bordure, ou avec le papier à en-tête habituel de votre société.
- Postez la lettre dans une enveloppe blanche de la taille d'une entreprise. Ne pliez jamais pour adapter la lettre dans une enveloppe plus petite. Si votre lettre contient plus de sept pages, y compris les pièces jointes, utilisez plutôt une enveloppe plate de 8-1 / 2 x 11 po. Assurez-vous d'inclure une adresse de retour dans le coin supérieur gauche de l'enveloppe, et assurez-vous que vous avez mis suffisamment d'affranchissement sur l'enveloppe!