Durée du bail: Comprendre les frais de CAM
Il est important de comprendre exactement ce que vous payez lorsque vous signez un bail commercial. Les frais d'entretien commun (CAM) sont assez courants dans les baux commerciaux, mais leurs conditions peuvent varier considérablement. Assurez-vous de poser des questions sur ce qui est inclus dans tous les frais qui sont capitalisés dans le loyer selon les termes de votre bail, et découvrez comment ces frais pourraient augmenter chaque année. Certains baux peuvent plafonner les augmentations de loyers à un pourcentage raisonnable, mais les frais de CAM peuvent augmenter à un taux différent.
Sachant ce que vous serez responsable de payer au cours de chaque année de votre bail vous aidera à prendre de meilleures décisions à long terme quant à savoir si un espace particulier sera encore abordable dans les années à venir, même si cela semble être un bon ajustement maintenant.
Qu'est-ce que 'CAM'?
Beaucoup de baux immobiliers commerciaux exigent que le locataire ou le locataire paie une partie des frais de CAM. Il y a deux calculs de base pour les frais de CAM: les frais de CAM variables, dans lesquels le montant qu'un locataire doit verser augmente en fonction d'un certain nombre de facteurs, et les frais fixes de CAM, où les frais sont fixes. Le terme est généralement utilisé en conjonction avec la location d'espaces commerciaux et industriels. Vous pourriez également entendre les frais de CAM considérés comme un «facteur de charge» lorsqu'ils sont combinés avec d'autres frais.
Que couvrent les frais de CAM?
Les frais de CAM varient considérablement et couvrent un large éventail de dépenses que les propriétaires doivent payer pour maintenir les lieux opérationnels. Ils peuvent inclure les réparations, l'assurance, l'entretien de la propriété, et parfois même les salaires du personnel administratif lorsque ces employés contribuent à la gestion d'un parc d'affaires. Ces salaires pourraient être étiquetés comme «frais administratifs».
Comment les frais de CAM sont-ils calculés?
Les frais de CAM sont généralement calculés au prorata. En termes simples, plus la superficie en pieds carrés d'un locataire est louée, plus le pourcentage de frais de CAM qu'il paiera sera élevé. Les frais correspondent à la superficie totale de l'immeuble que vous louez, que ce soit 10 p. 100 ou 50 p. Si vous occupez 50% des locaux, les dépenses du locateur s'élèvent à 4 000 $ par mois, et vos frais de CAM sont variables, vous pouvez vous attendre à payer 2 000 $ par mois ou la moitié des dépenses globales. Cela peut être un ajout très important.
Est-ce légal?
Le concept de frais de CAM est généralement légal, mais rappelez-vous que les termes peuvent différer considérablement d'un bail à l'autre. La pratique n'est pas largement acceptée et adoptée par les professionnels de l'industrie pour cette raison. Vous devez comprendre exactement à quels coûts vous allez contribuer, et vous voudrez demander une ventilation détaillée de ces coûts par écrit. Assurez-vous qu'ils restent dans les limites de la légalité et de consulter un avocat qui connaît bien le droit immobilier commercial si vous avez des doutes. Aucune définition de CAM globale ne spécifie quels coûts peuvent être inclus et lesquels ne le peuvent pas.
La fréquence des paiements peut également poser problème.
Les frais de CAM peuvent être compliqués et coûteux, il est donc toujours conseillé d'avoir un avocat d'examiner tout bail qui comprend des exigences de CAM ou de tout autre frais spécial, même si vous êtes sûr que vous comprenez les termes.