Étapes et recours légaux pour l'expulsion commerciale
Si vous avez un locataire qui loue un espace commercial auprès de vous et qui n'a pas payé son loyer ou qui a enfreint les conditions de son contrat de location, vous pouvez envisager de l'expulser. L'expulsion devrait être considérée comme une mesure secondaire à prendre après que d' autres efforts raisonnables ont été faits pour régler les problèmes avec les locataires.
L'expulsion pour non-paiement du loyer devrait être une décision d'affaires
Tous les propriétaires d'entreprise peuvent être confrontés à des problèmes de trésorerie de temps en temps, mais si votre locataire est incapable de payer le loyer ou refuse de travailler avec vous pour payer le loyer, vous ne pouvez pas changer les serrures de leurs portes. et tenir leur entreprise en otage - vous devez passer par certaines étapes pour les faire expulser légalement.
Avant de décider d'expulser votre locataire, tenez compte des aspects commerciaux. Combien de temps cela vous prendra-t-il de louer à nouveau la propriété? Devrez-vous mettre beaucoup d'argent pour les réparations? Le locataire a-t-il des ennuis financiers momentanés ou est-il improbable qu'il se rende compte de son loyer? Devras-tu aller au tribunal?
Une fois que vous avez décidé que le bon choix est d'expulser un locataire, le plus tôt vous commencerez le processus le mieux. Chaque jour, vous êtes incapable de relouer l'espace, c'est un autre jour où vous perdez de l'argent sur la propriété et une autre nuit de sommeil perdu vous inquiéter de choses.
Vous avez probablement besoin d'un avocat
Afin d'expulser un locataire commercial pour ne pas payer leur loyer, vous devez connaître la loi ou embaucher un avocat pour vous aider à déposer une ordonnance d'expulsion. La façon dont vous procédez peut également être affectée par le fait que l'entreprise soit ou non une société, une société de personnes ou que le contrat de location soit personnellement garanti par le propriétaire de l'entreprise.
L'avocat que vous engagez doit pratiquer activement le droit des affaires et devrait de préférence se spécialiser dans les transactions commerciales commerciales. Les formulaires, les lois et les processus d'expulsion d'un locataire résidentiel ne sont pas les mêmes que ceux utilisés pour expulser un locataire commercial.
Certains avocats facturent des frais fixes, d'autres un taux horaire, mais la plupart vous factureront également les frais de justice, frais de dossier, et même le temps que vous passez au téléphone avec l'avocat et les frais de port et de copie de documents. Pour éviter les coûts cachés, assurez-vous de vous renseigner sur tous les frais que vous pourriez encourir avant de retenir les services d'un avocat.
Evincer un locataire commercial prend du temps et est souvent coûteux. Vous aurez plus de facilité à prouver qu'un locataire est en retard (vous devez de l'argent) que vous ne le ferez pour une autre violation du contrat de location. Mais dans tous les cas, lors de l'expulsion d'un locataire, le fardeau de la preuve est sur vous pour montrer que vous avez raison de démarrer le locataire.
Certains des droits spéciaux de locataire prévus par la loi pour les locataires résidentiels ne sont pas étendus aux locataires commerciaux. Les locataires d'affaires sont beaucoup plus vulnérables à la maltraitance des propriétaires que les locataires résidentiels, mais cela ne signifie pas que, en tant que propriétaire, vous pouvez violer les lois de votre état.
Si votre locataire a fait faillite
Bien que les lois fédérales sur les faillites des locataires commerciaux aient été modifiées en faveur du propriétaire en 2005, les lois des États peuvent avoir une incidence sur l'éviction d'un locataire commercial pour non-paiement du loyer.
Si un locataire a déjà fait faillite avant qu'un locateur tente d'expulser pour défaut de paiement de loyer, un arrêt automatique en faveur du locataire empêchera le locateur de donner un avis de résiliation au locataire ou d'entamer le processus d'expulsion.
Toutefois, le propriétaire peut toujours procéder à l'expulsion en demandant au tribunal fédéral des faillites de lever le sursis. Dans la plupart des cas, le juge lèvera le sursis parce qu'un contrat de location n'a aucune incidence sur la valeur de la succession du locataire.
Si le locataire déclare faillite après le début du processus d'expulsion, la loi fédérale se range du côté du propriétaire. Cependant, une poignée d'États permettent au locataire 30 jours du jugement d'expulsion pour guérir la dette.
Il peut être compliqué d'expulser un locataire qui a déjà fait faillite ou qui fait faillite après le début du processus d'expulsion. Certaines lois permettent aux locataires commerciaux d'arrêter le processus d'expulsion lorsque le tribunal de la faillite est impliqué, et dans de tels cas, il est presque toujours préférable d'embaucher un avocat.
Les étapes de l'expulsion pour non-paiement du loyer
Avis de défaut: Même si votre bail ne vous oblige pas à le faire, envoyez toujours au locataire un avis de défaut (avis d'expulsion) indiquant que le loyer est en souffrance et vous procéderez à l'expulsion si le loyer n'est pas entièrement payé. un certain laps de temps (il peut s'agir du délai indiqué dans le contrat de location ou d'une date plus longue que vous choisissez de fixer pour donner plus de temps au locataire pour payer.)
Ne pas accepter le paiement partiel: Selon les avocats du droit des affaires du Minnesota, Jacob C. Hendricks et Jon L. Farnsworth mettent en garde, "Les propriétaires peuvent pardonner involontairement une violation et être empêchés d'expulser les locataires si le paiement partiel du loyer est accepté. accepte les clés du locataire avant la résiliation du bail et sans aucun autre accord écrit peut être empêché de percevoir le loyer futur du locataire. "
Commencer le processus judiciaire: Une fois que la date à laquelle vous avez donné votre locataire à payer intégralement est passée, votre avocat signifiera au locataire un avis officiel d'expulsion et le déposera auprès du tribunal afin d'organiser une audience d'expulsion.
Un juge peut décider que le locataire doit quitter la propriété immédiatement, ou peut leur donner quelques jours. Un juge décidera probablement et donnera au locataire l'option de rembourser la dette de loyer au fil du temps. Le locataire peut également être tenu financièrement responsable de la perte de loyer future jusqu'à ce que la propriété soit louée à nouveau.
Dans tous les cas, lorsque vous faites face à l'expulsion d'un locataire par ailleurs bon pour non-paiement du loyer, il est sage de considérer la probabilité que le locataire se rattraper sur leur loyer. Si vous pensez que le locataire peut travailler avec eux. Si vous êtes incertain, incapable ou pas disposé à prendre ce risque, commencez le processus d'expulsion immédiatement. Vous allez vous faire une faveur, et le locataire parce que le plus tôt vous pouvez louer la propriété à quelqu'un d'autre, vous gagnez de l'argent, et le locataire sera responsable de moins "perte de loyer futur."