Comment éviter les accords qui favorisent un locateur
La signature d'un bail commercial est un engagement financier énorme. Si vous êtes en défaut, votre propriétaire pourrait venir après vous ou votre entreprise pour le paiement sur le bail.
Il est essentiel que vous ne signiez qu'un bail avec des termes que vous comprenez. Si vous n'êtes pas sûr du libellé légal d'un contrat de crédit-bail commercial, il vaut la peine de le faire réviser par un avocat avant de signer quoi que ce soit. Voici quelques avertissements «drapeau rouge» pour vous aider à reconnaître un accord de location potentiellement mauvais.
Un bail de plus de deux ans
Rester coincé avec un bail à long terme est un fardeau terrible pour tous les propriétaires de petites entreprises. Si vous devez résilier le bail pour une raison quelconque, vous devrez continuer à payer le bail jusqu'à ce que le locateur puisse louer l'espace à quelqu'un d'autre. Étant donné que vous êtes financièrement engagé pour la durée du bail, un locateur a peu d'intérêt à essayer de trouver un autre locataire.
Pendant les périodes de ralentissement économique, les locateurs ont désespérément besoin de louer de l'espace et peuvent essayer de vous contraindre à un engagement de location de 3 à 5 ans. Ne fais pas ça. Un bail d'un an avec une bonne clause de renouvellement est le meilleur en période d'incertitude. Mais si votre propriétaire ne prendra pas un bail d'un an et vous voulez l'espace, optez pour un bail de deux ans - mais jamais pour une plus longue période de temps. Plus vous vous engagez, plus vous limitez votre activité quand elle dépasse l'espace de location ou si vous avez besoin de changer d'emplacement pour une raison quelconque.
Clauses de renouvellement de bail à long terme
Méfiez-vous d'un bail qui vous oblige à s'engager à un renouvellement de plus de deux ans à la fois. Sauf si vous êtes déjà riche indépendamment, ne le faites pas. Votre entreprise pourrait grandir, vous pourriez déménager, ou même avoir besoin de réduire ses effectifs. Un bail initial d'un an avec une clause de renouvellement de cinq ans n'est pas une bonne affaire pour le locataire. Vous serez obligé de déménager dans une année ou de vous engager à rester longtemps dans l'espace.
Clauses de renouvellement qui ne sont pas claires ou aucune option de renouvellement
Ne jamais signer un bail qui ne vous donne pas l'option de renouveler, sauf si vous ne voulez que l'espace temporairement. Les options de renouvellement devraient indiquer clairement combien de temps vous aurez besoin pour renouveler le bail et le taux exact d'augmentation du loyer si vous renouvelez.
Renonciation aux droits légaux
Dans certains cas, un accord qui vous force à abandonner certains droits peut ne pas être exécutoire. Mais pourquoi prendre la chance? N'abandonnez jamais votre droit d'intenter une action en justice contre un propriétaire.
"Tu peux me faire confiance"
Ne faites jamais confiance à un propriétaire (ou à un agent inscripteur) qui vous demande de vous fier à une transaction orale et à une «confiance». Toutes les conditions de votre bail doivent être écrites. Il vous protège ainsi que votre propriétaire. Un propriétaire qui dit «ne vous inquiétez pas, je répare toujours les choses», mais ne met pas d'accord sur ce dont ils sont responsables ne va pas résoudre quoi que ce soit à votre satisfaction. Cela vaut également pour les termes de renouvellement. Ne comptez jamais sur des promesses pour l'avenir. Si vous avez besoin d'options de renouvellement, elles doivent absolument être inscrites dans le bail initial.
C'est une affaire. Un propriétaire qui ne met pas les choses correctement dans l'écriture n'est pas une bonne personne d'affaires.
Baux nets nettes
Si votre propriétaire vous demande de payer le loyer, ses impôts, son assurance et ses frais d'entretien, ne le faites pas. Il est connu sous le nom de «triple net» (NNN), et ils sont toujours favorables au propriétaire.
Frais vagues et sans restriction
Certains propriétaires peuvent essayer de faire passer le coût direct de l'entretien des grands espaces communs (CAM) et des réparations à leurs locataires. Tous les frais de CAM que vous devez payer devraient être précisés dans votre bail. Vous ne devriez jamais avoir à payer des dépenses «occasionnelles» ou une augmentation «imprévue» des dépenses. Cela comprend le paiement des salaires du propriétaire ou du personnel de la gestion immobilière ou les honoraires des entrepreneurs, des réparations majeures ou des rénovations (vous ne devriez pas avoir à payer pour un toit qui s'effondre soudainement) ou une facture fiscale imprévue pour votre propriétaire.