Comprendre le Legalese avant de signer un bail commercial
Avant de signer un bail commercial pour un bureau ou un commerce de détail, assurez-vous de bien comprendre les conditions du contrat de location que vous signez. Voici quelques-uns des termes les plus couramment utilisés dans les baux commerciaux et leurs définitions générales.
LOYER SUPPLÉMENTAIRE : Le loyer additionnel désigne les articles qui peuvent être facturés au locataire et qui ne sont pas inclus dans le coût du loyer ou d'autres coûts locatifs. Ces coûts peuvent inclure les services après les heures d'ouverture, les frais de chauffage, de ventilation et de climatisation, les frais d'entretien des aires communes, le loyer en pourcentage et tous les autres coûts non inclus dans le loyer de base.
Exemples: Jenna's Jewelry et Jems (JJJ) ont pris de l'espace dans le centre commercial pour un loyer de base de 4 000 $ par mois. JJJ doit également payer un pourcentage de leurs ventes mensuelles comme requis dans leur moins de «Loyer supplémentaire».
LOYER DE BASE : Le terme «loyer de base» se réfère au loyer minimum dû en vertu d'un bail qui exige également que le locataire paie un loyer additionnel en fonction d'un pourcentage ou d'une exigence de participation. Ce type de bail est couramment exécuté dans les magasins de détail dans les centres commerciaux.
Par exemple, Karen's Kat Corner, une animalerie, peut payer un loyer de base chaque mois de 1500 $. Mais son bail prévoit un pourcentage de loyer qu'elle doit également payer, en plus du loyer de base, un petit pourcentage de toutes les ventes qu'elle effectue chaque mois sur un certain montant fixe.
Voir aussi «Pourcentage de location» et «Loyer moyen en pourcentage facturé dans les baux commerciaux».
BOMA : Association professionnelle internationale qui fournit «des informations sur le développement des immeubles de bureaux, la location, les coûts d'exploitation des bâtiments, les modèles de consommation énergétique, les codes de construction locaux et nationaux, la législation, les statistiques d'occupation et les développements technologiques».
NORMES BOMA : BOMA publie des normes pour l'évaluation des espaces de bureaux, des lobbies pour le compte de l'industrie de l'immobilier commercial et accueille des congrès. Les directives de l'industrie publiées par BOMA sont appelées «normes BOMA».
Plus d'informations peuvent être trouvées sur le site Web de BOMA.
COEUR DU BÂTIMENT: Le noyau du bâtiment comprend des parties du bâtiment qui ne sont pas louées mais qui servent indirectement à tous les locataires. Le noyau du bâtiment comprend les toilettes publiques, les puits de ventilation, la distribution électrique, les cages d'ascenseur et les cages d'escalier. Dans la plupart des bâtiments, ces éléments sont proches les uns des autres, généralement près du centre du bâtiment.
Voir aussi "Pieds bruts".
ESPACE INDUSTRIEL COMMERCIAL: L'espace industriel commercial est une propriété utilisée à des fins industrielles.
Les fins industrielles comprennent les bâtiments de fabrication lourde et légère; parcs de recherche et développement; propriété multi-usage d'usine-bureau; propriété multi-usage d'entrepôt d'usine; et les parcs industriels.
Les bâtiments industriels sont souvent un entrepôt ou un autre grand espace inachevé qui peut être utilisé strictement comme entrepôt ou à des fins purement industrielles. Cependant, de nombreux espaces industriels sont convertis pour servir d'espace de bureaux plus traditionnel, ou comme une combinaison de stockage / usage industriel / commercial. Les espaces de parcs industriels sont également utilisés par de nombreuses entreprises de vente au détail.
Pour attirer une grande variété d'entreprises, de nombreux parcs industriels sont maintenant devenus plus haut de gamme, de sorte qu'en apparence ils peuvent être difficiles à distinguer des parcs commerciaux et d'affaires.
BAIL BRUT : Un Bail Brut est un type de bail commercial qui favorise généralement le locataire (le locataire) parce que le propriétaire (locateur) paie tous les «coûts habituels» associés à la possession et à l'entretien de l'espace loué. Dans le cas d'un bail brut, le locateur peut couvrir les coûts incluant les services publics, l'eau et les égouts, les réparations, l'assurance et / ou les taxes.
GROSSISSEMENT : Le terme «majoration» s'applique généralement aux baux entièrement loués (parfois aussi appelés «baux à service complet») Dans les baux entièrement loués, le locataire paie des montants fixes pour certains services en plus d'un loyer pour l'espace réel loué. Par exemple, le locateur paie les frais d'entretien des aires communes (CAM) Le propriétaire divise ensuite ces frais par le nombre de pieds carrés bruts dans un bâtiment et facture à chaque locataire un montant basé sur le pourcentage de pieds carrés que le locataire occupe.
Gross-Up signifie que si le bâtiment est occupé à moins de 90-95%, les dépenses sont toujours calculées pour la part proportionnelle des dépenses d'exploitation du locataire.
FACTEUR DE CHARGE : Le facteur de charge est une méthode de calcul du loyer mensuel total pour un locataire qui combine les pieds carrés utilisables et un pourcentage de pieds carrés de parties communes.
Pieds carrés utilisables + pourcentage des pieds carrés de la superficie commune = pieds carrés louables.
Ce calcul de l'ajout d'un pourcentage des dépenses de la zone commune au loyer mensuel est connu est le "facteur de charge".
Les espaces communs peuvent inclure des toilettes, un hall, des ascenseurs, des cages d'escaliers et des couloirs communs.
POURCENTAGE DE LOCATION : Un bail en pourcentage exige généralement d'un locataire de payer le «loyer de base», puis en plus de ce montant, le locataire paie également un pourcentage basé sur les volumes de ventes mensuelles. Les loyers en pourcentage sont couramment exécutés dans les centres commerciaux et autres baux commerciaux.
Les loyers en pourcentage ne devraient pas prendre un pourcentage de toutes les ventes effectuées, mais devraient inclure un pourcentage versé au propriétaire (bailleur) seulement lorsqu'un locataire a fait un certain montant au cours d'un mois donné. Par exemple, un bail en pourcentage peut obliger un locataire à payer 5% de toutes les ventes qui dépassent 25 000 $ au cours d'un mois donné.
Voir aussi «Loyer de base» et «Loyers moyens en pourcentage facturés dans les baux commerciaux».
Aussi connu comme: Bail en pourcentage; Pourcentage de crédit-bail; Bail de détail; Bail de participation
Pieds carrés louables: Selon les normes BOMA, ce terme désigne une combinaison de «pieds carrés utilisables» et d'une partie des pieds carrés englobant l'aire commune. En règle générale, il existe une différence de 10% à 15% entre les pieds carrés utilisables et les pieds carrés louables. Les pieds carrés rentables reflètent habituellement un coût plus élevé que les pieds carrés utilisables seuls. Il est généralement calculé en ajoutant les pieds carrés utilisables et un certain pourcentage de la zone commune dans le bâtiment.
Ce pourcentage est obtenu en divisant les pieds carrés de l'aire commune par le nombre de locataires et le nombre de pieds carrés utilisables par chaque locataire. Par exemple, si un immeuble a quatre locataires et que le locataire A occupe 200 pieds carrés et que le locataire B occupe 800 pieds carrés, le locataire A ne serait responsable que de 20% des frais pour l'aire commune.
SUBLIGATION : Dans un bien immobilier commercial, une sous-location est un contrat de location entre un locataire qui détient déjà un bail à un espace commercial ou une propriété et quelqu'un (le sous-locataire) qui veut utiliser tout ou partie de l'espace du locataire. Dans une sous-location, le locataire cède au sous-locataire certains droits qu'il détient déjà sur la propriété louée.
Les sous-locataires paient le loyer directement au locataire légitime (sous-locataire) soit pour partager l'espace avec le sous-locataire, soit pour prendre en charge tout l'espace du sous-locataire.
Un sous-locateur ne peut légalement céder des droits à un sous-locataire que le sous-locateur n'a pas également les droits dans son propre bail. De plus, un sous-locateur ne peut pas sous-louer à moins d'y être autorisé dans son propre bail.
CLÉ EN MAIN : Clé en main est un terme utilisé pour décrire beaucoup de choses, y compris les employés, les produits, les services et l'immobilier. Lorsque "clé en main" est utilisé dans l'immobilier commercial, cela signifie simplement que l'espace loué ou acheté est prêt à emménager. Plus précisément, tout le câblage, les accessoires, les revêtements de sol et les éléments décoratifs superficiels (comme la peinture et la moquette) sont déjà en place.
Autrement dit, vous pourriez décrire «clé en main» comme «un espace prêt à emménager - juste« tourner la clé »et ouvrir la porte."
PIEDS CARRÉS UTILISABLES : En location commerciale, pieds carrés utilisables signifie simplement la superficie qui est louée pour être utilisée exclusivement par le locataire. Les pieds carrés utilisables comprennent les salles de repos privées (locataires seulement), les placards, le rangement et toutes autres zones utilisées uniquement par le locataire.
En termes simples, la superficie utilisable signifie les pieds carrés utilisés directement par le locataire. Il ne comprend pas la superficie en pieds carrés utilisée pour calculer les «pieds carrés louables».
Aussi connu comme: USF, SF utilisable, Surface utilisable
Termes connexes:
- Double bail net
- Bail triple net
- Bail net