N'acceptez jamais les conditions d'un bail sans négocier des conditions
Plus l'espace commercial que vous louez est grand, plus vous serez en mesure de négocier les frais d'entretien et de maintenance (CAM) et les frais administratifs connexes. Cependant, peu importe la taille de l'espace, n'acceptez jamais les termes d'un bail sans demander une meilleure affaire.
Dans une mise en garde sur la difficulté de percer dans l'industrie de l'immobilier commercial, Laura DeMars, journaliste de CFO Magazine, indique clairement que même les professionnels de l'immobilier peuvent avoir du mal à comprendre la complexité des frais de CAM. "La complexité de l'industrie rend difficile à percer ..." DeMars ajoute:
"Dans les centres commerciaux, par exemple, les locataires paient généralement pour l'entretien du bâtiment par le biais d'une redevance d'entretien commun (CAM). Alors qu'un directeur financier d'une société de gestion immobilière ne gère pas directement les locataires, il doit encore comprendre comment ces frais sont perçus ... plus important, puisque les grands détaillants contestent souvent les frais de CAM ou ne payent qu'un pourcentage ... le CFO doit savoir compte de la différence, ou un glissement CAM. "
Avant d'essayer de négocier des frais d'administration ou des frais d'administration, assurez-vous de bien comprendre ce qu'ils sont. Si les frais de CAM sont une question compliquée pour les directeurs financiers, vous feriez mieux de vous préparer!
Frais de CAM standard de l'industrie
Parce que l'état de certains espaces communs a un effet direct sur les locataires, les frais associés à l'entretien et à la réparation des couloirs, des ascenseurs, des escaliers, des vestibules et des toilettes communes sont assez courants dans les frais de CAM. Les coûts associés à l'entretien du stationnement (y compris l'éclairage et l'aménagement paysager) et aux trottoirs sont également habituellement évalués par les locataires dans les frais de CAM.
Conseils sur la négociation des frais standard de CAM
Si le type de frais que vous êtes invité à payer n'est pas négociable, assurez-vous que votre bail vous permet spécifiquement d'examiner les factures du locateur. Les affaires sont des affaires, et ceci ne devrait pas être vu comme une méfiance d'un propriétaire ou quelque chose de personnel, mais payer des honoraires inconnus simplement de bonne foi n'est pas une bonne affaire.
Exiger une déclaration à tout le moins que le propriétaire doit fournir de la documentation (reddition de comptes) pour tous les frais facturés est le seul moyen de s'assurer que vous êtes facturé équitablement.
Vous devriez également négocier combien les frais de CAM peuvent augmenter chaque année - en mettant un montant ou un pourcentage maximum. Ce «plafond» devrait être inscrit séparément des autres augmentations de loyer.
Frais d'administration des opérations et de la gestion (O & M)
Si votre bail vous oblige à payer des frais de CAM pour tous les coûts opérationnels ou de gestion - s'opposer immédiatement à ces coûts. Si le locateur insiste, demandez à voir une liste (preuve) de ces coûts et comment votre part a été calculée. Ces frais ne peuvent pas être appelés des frais de CAM, mais des «frais administratifs». Les frais administratifs sont toujours des frais de CAM - le propriétaire essaie de vous faire contribuer à ses propres frais. Les frais administratifs sont généralement basés sur un pourcentage du coût total de la CAM.
Conseils sur la négociation des frais administratifs d'O & M
La plupart des locataires s'opposeront aux frais d'exploitation et de gestion parce que le locateur tire déjà des revenus du loyer même sans les frais de CAM. Si les frais de votre CAM comprennent les salaires de la direction ou du personnel administratif (sur place ou hors site), les frais d'assurance responsabilité civile (vous devrez payer votre propre assurance responsabilité - le locateur exigera cette assurance avant de pouvoir emménager), la publicité et autres activités promotionnelles, services professionnels tels que les services juridiques ou comptables, essayez de les négocier sur votre bail.
Selon Rosie Rees, "La bataille sur les accusations de CAM", Retail Traffic Magazine ; "Les locataires avisés réduiront le pourcentage (qui varie de 25% à 5%) et excluront les coûts de type non liés à la maintenance du calcul (p. Ex. Taxes, assurance, services publics)."
Rees estime également que les coûts d'entretien et de réparation liés aux bâtiments (toits, fondations de bâtiments et murs extérieurs) ne devraient pas être absorbés par les locataires car ce ne sont pas des espaces communs utilisés par les locataires ou leurs clients. Rees souligne avec précision; "Le propriétaire reçoit déjà des revenus de ces bâtiments sous forme de loyer. Tous les frais de maintenance et de remplacement doivent être payés par le propriétaire sur les revenus de location. "
Sources:
Rosie Rees. Magazine de trafic de détail en ligne. "La bataille sur les frais de CAM." 1er septembre 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "La vraie affaire". Août 2007.