En savoir plus sur les baux industriels

Obtenir des informations sur les termes, loyers et autres frais

Bien que les restrictions et les conditions de location soient des considérations importantes à prendre en compte dans la recherche d'espaces commerciaux et industriels, pour la plupart des nouvelles entreprises, le coût du loyer mensuel est souvent le facteur décisif. Les baux commerciaux peuvent avoir des frais supplémentaires en plus du loyer. Assurez-vous de comprendre les coûts supplémentaires en posant des questions, notamment:

• Quel est le loyer de base sur la superficie utilisable ? Beaucoup de baux commerciaux ont un loyer de base, c'est-à-dire ce que vous payez pour la superficie réelle de l'espace. Mais des frais de "charges" et de "CAM" peuvent s'ajouter à ce taux, augmentant votre loyer mensuel.
• Les termes du bail sont-ils négociables? Les termes négociables comprennent le loyer de base, le loyer gratuit, les dépôts de garantie, la durée du bail, combien votre loyer et les frais peuvent être augmentés chaque année, et les options de renouvellement de bail, etc.
• Y a-t-il des coûts en plus du loyer? Existe-t-il des taxes spéciales, des frais de propriété, des frais de chargement, de la FAO ou d'autres frais? Si oui, prenez-les par écrit. Assurez-vous que chaque frais est identifié individuellement, combien chaque frais vous coûtera, et combien de fois vous devrez payer les frais.

• Qu'est-ce que cela vous coûtera à l'avenir? Combien votre loyer (et d'autres frais) peut-il être augmenté chaque année? Quel est le pourcentage maximal ou le montant en dollars que votre loyer et autres frais peuvent être augmentés chaque année? S'il y a un plafond annuel de 1% sur les frais de chargement, cela peut sembler raisonnable, mais cela ne signifie pas que votre loyer de base sera plafonné à 1%. Pour compenser les faibles coûts d'autres frais, votre propriétaire peut tenter de vous imposer une augmentation de loyer de 15%.
• Qu'est-ce qui est inclus dans le loyer? Quelles taxes, services publics et services (aménagement paysager, sécurité, etc.) sont couverts par votre bail, ou que vous êtes tenu de payer par vous-même?

Est-ce que l'espace industriel de crédit-bail fait sens pour votre entreprise?

Les espaces commerciaux et industriels peuvent offrir de nombreuses options que les espaces de bureaux traditionnels ne peuvent pas offrir. Mais les espaces industriels peuvent également avoir certaines limites que les entreprises traditionnelles et les parcs commerciaux n'ont pas. Assurez-vous de poser des questions sur les restrictions qui pourraient être imposées à votre entreprise dans un parc industriel avant de signer un bail.

Les questions que vous devriez poser sur la propriété que vous pourriez souhaiter aborder dans votre bail incluent:

• Limites de l'entrepreneur et du service: Le parc industriel exige-t-il que vous utilisiez des fournisseurs ou des entrepreneurs particuliers pour les enseignes, l'éclairage, les rénovations, les constructions ou tout autre service comme alarme, téléphone, câble, etc.
• Limites de la publicité et de l'apparence: Y a-t-il des restrictions qui pourraient affecter votre entreprise, comme toutes les enseignes doivent être en noir et blanc, pas plus grandes que 2 pieds, ou exactement 5 pieds du sol? (Toutes ces choses rendraient difficile de distinguer votre entreprise des autres, ou d'être vu de loin.)

• Le câble de l'unité et le téléphone sont-ils prêts? Si non, est-ce dans un domaine où vous pouvez obtenir ces services et qui sont des fournisseurs locaux?
• Utilitaires: Quels services publics et privés pouvez-vous utiliser ou utiliser depuis votre unité? Voulez-vous configurer vos comptes d'utilité? Certains propriétaires peuvent payer vos services publics, puis vous facturer pour eux. Le locateur sera-t-il tenu de fournir une preuve de ce que vous devez si vous n'êtes pas facturé directement par les entreprises de services publics?
• Limites de stationnement et de circulation: Y a-t-il des limites au nombre de places de stationnement que vous et vos clients pouvez utiliser? Sinon, il n'y a probablement aucune restriction sur les autres locataires. Avez-vous ou avez-vous assigné un parking?

• Heures d'ouverture : Y aura - t-il des restrictions sur les heures d'ouverture ou les jours de la semaine où vous pouvez exploiter votre entreprise ou recevoir des clients et des clients?
• Nature de la protection et des restrictions de l'entreprise: Y aura - t-il des restrictions sur la nature de l'entreprise que vous exploitez? Par exemple, si vous envisagez d'ouvrir un magasin d'antiquités, y a-t-il des restrictions sur ce que vous pouvez vendre ou, si vous vendez un article, le propriétaire permettra-t-il à d'autres entreprises concurrentes d'ouvrir pendant que vous êtes locataire? Par exemple, si un locataire actuel a un magasin de poupées avec une protection des privilèges de détail dans le bail, un magasin d'antiquités peut être interdit de vendre des poupées anciennes parce que la vente de poupées serait en concurrence avec un l'entreprise existante du locataire. Vous voulez vous assurer que votre entreprise dispose de protections similaires au sein du complexe industriel.

Aborder les constructions et les rénovations

Les baux peuvent être compliqués, et si vous prévoyez de prendre un espace «tel quel» et d'y apporter des modifications, assurez-vous de respecter les plans de changements planifiés dans le bail. Les questions à poser sur les rénovations et les espaces de construction comprennent:

• Pouvez-vous construire ou rénover l'espace existant? Sinon, trouvez un autre espace. Vous n'avez peut-être pas besoin de construire de l'espace maintenant, mais ne limitez jamais le potentiel de croissance de votre entreprise et vos besoins imprévus.
• Ordonnances de zonage : Y at-il des ordonnances de zonage qui affecteraient la façon dont vous pouvez construire l'espace?
• Préoccupations relatives aux conflits d'intérêts: devez-vous utiliser les entrepreneurs du propriétaire? Si oui, considérez ceci comme un fort négatif.
• Approbations requises: Quelles autorisations ou autorisations spéciales avez-vous besoin d'obtenir à l'avance auprès de la ville, du comté ou du locateur?

• Incitatifs à l'amélioration: Le locateur offrira-t-il une réduction de loyer, des crédits de loyer ou d'autres incitatifs financiers pour contribuer au coût des rénovations et des constructions?
• Évitez les «augmentations de valeur» dans le loyer: Si vous augmentez la valeur de l'espace en construisant ou en rénovant, cela permettra-t-il au locateur d'augmenter votre loyer proportionnellement?
• Limites de temps: Votre propriétaire, votre ville ou votre comté aura - t-il des délais pour effectuer les rénovations et les travaux d'agrandissement?
• Permis requis: De quels permis spéciaux aurez-vous besoin pour rénover ou agrandir votre espace? Votre locateur vous aidera-t-il à obtenir ces permis?