Pourquoi l'espace que vous occupez n'est pas tout ce que vous payez
Les baux commerciaux ne sont pas calculés comme les baux résidentiels. Les baux résidentiels peuvent inclure la superficie totale d'une maison, mais le loyer n'est pas basé sur les pieds carrés. Les loyers mensuels pour les propriétés résidentielles sont largement déterminés en regardant des locations comparables dans la région. Dans l'immobilier commercial, le loyer mensuel est calculé de diverses manières complexes en utilisant plusieurs types de mesures de pieds carrés.
Les mesures utilisées pour déterminer les loyers des locaux commerciaux sont fondées sur les lignes directrices établies par l'Association des propriétaires et gestionnaires de bâtiments (BOMA) International et sont considérées comme des normes de l'industrie aux États-Unis.
Beaucoup de baux commerciaux utilisent les normes BOMA et facturent un loyer mensuel basé sur les pieds carrés louables, pas sur les pieds carrés utilisables. C'est important à comprendre car si vous avez un prix de 1, 25 $ par pied carré utilisable, c'est peut-être ce que vous finissez. en fait payer pour chaque mois.
Pieds carrés rentables
Le nombre de pieds carrés utilisables est le nombre de pieds carrés réellement occupés par un locataire. Mais il y a d'autres parties du bâtiment que tous les locataires utilisent ou bénéficient. Ces parties sont connues sous le nom de zones communes et comprennent les couloirs, les cages d'escalier, les ascenseurs et les halls d'entrée.
La superficie en pieds carrés des espaces communs est répartie entre tous les locataires au prorata. Chaque locataire paie une partie des dépenses du locateur pour ces parties communes.
Lorsque ces frais sont ajoutés aux pieds carrés utilisables, le résultat final est appelé «pieds carrés louables».
Pour rendre les choses encore plus confuses, cette pratique d'ajouter des dépenses de surface commune aux pieds carrés utilisables s'appelle le «facteur de charge». Les dépenses de facteur de charge augmentent habituellement chaque année à un taux distinct des augmentations de loyer pour les pieds carrés utilisables.
Cela signifie que vous devrez peut-être négocier deux hausses de loyer chaque année: une pour le facteur de charge et une pour le loyer utilisable.
Un exemple de calcul des pieds carrés louables
Disons que l'espace de bureau que vous louez est de 500 pieds carrés (les pieds carrés utilisables) est au prix de 1, 25 $ le pied carré. Votre loyer utilisable serait de 625 $ par mois (500 pi² x 1, 25 $). Cependant, votre partie de la zone commune ajoute encore 100 pieds carrés. Votre loyer sera en fait calculé sur la base de 600 pieds carrés, pas les 500 que vous occuperez réellement.
Certains locateurs classent le taux pour les pieds carrés utilisables et votre partie de la zone commune en un seul chiffre (ce qui est généralement injuste pour le locataire), mais la plupart facturent un taux différent par pied carré pour les pieds carrés utilisables.
Demander une ventilation des coûts des pieds carrés utilisables et des pieds carrés louables
Avant même de voir un espace, assurez-vous de demander au téléphone quel taux est facturé pour les pieds carrés utilisables et pour les pieds carrés louables, car cela fait une grande différence dans votre loyer mensuel total. Et, rappelez-vous, si quelqu'un vous dit qu'un espace est "1500 pieds carrés louables", la taille réelle (utilisable) de l'espace sera plus petite.
Pour vous permettre de voir une propriété, certains propriétaires vous diront simplement le prix du pied carré utilisable, mais citez la superficie locative. Cette pratique trompeuse fait paraître un espace plus grand et moins cher que c'est. Puis, quand vous vous présentez, vous trouvez que l'espace qui sonnait bien sur le téléphone est en fait hors de votre gamme de prix et plus petit que vous ne le pensiez.
Alors que la plupart des agents immobiliers sont honnêtes au sujet de la divulgation des vrais loyers totaux par téléphone, ils ont toujours tendance à indiquer la taille de l'espace comme des pieds louables - pas comme des pieds utilisables. Mais maintenant vous êtes assez intelligent pour savoir exactement ce qu'il faut demander à l'agent immobilier!
Le tableau suivant compare les trois types de calculs de pieds carrés utilisés dans les baux commerciaux. Certains baux sont simplement facturés en pieds carrés utilisables, alors que d'autres ajoutent un pourcentage de la surface commune à la superficie utilisable pour charger ce qu'on appelle des pieds carrés louables.
Calculs du pied carré
| Définitions des pieds carrés (SF) | |
| Terme | Définition |
| Pieds carrés utilisables | SF de l'espace réellement occupé par le locataire. |
| Pieds carrés rentables | SF utilisable + un% de SF des zones communes. |
| Pieds bruts | Total SF de l'ensemble du bâtiment. |
Résumé
Les pieds carrés utilisables sont la taille réelle de l'espace que vous allez occuper. Les pieds carrés louables sont toujours plus grands, car ils comprennent des pieds carrés utilisables et un nombre additionnel de pieds carrés d'espaces communs que vous n'occuperez pas physiquement.
L'espace locatif avec le facteur de charge est le prix que vous voulez savoir parce que c'est ce que vous allez payer. Le «prix au pied carré» pour les pieds carrés utilisables n'est qu'une partie de ce que vous paierez chaque mois.