Le «facteur de charge» est un terme qui fait référence à la méthode de calcul du coût total du loyer mensuel pour un locataire commercial. Il combine des pieds carrés utilisables en plus d'un pourcentage des pieds carrés d'aires communes dont le locataire devrait bénéficier. On l'appelle parfois un facteur «add-on» ou un facteur «common area».
Qu'est-ce qui compte comme zones communes?
Les espaces communs peuvent inclure des toilettes, des vestibules, des ascenseurs, des cages d'escaliers et des couloirs communs. Ce sont des domaines auxquels les clients, les clients et les employés d'un locataire commercial peuvent avoir accès et que l'on s'attend à ce qu'ils utilisent.
Pieds carrés utilisables dans le calcul du facteur de charge
Les calculs du facteur de charge commencent par l'identification de la différence entre les pieds carrés utilisables et louables. Les pieds carrés utilisables définissent la zone que vous et votre entreprise êtes réellement et uniquement en mesure d'occuper. Les autres locataires n'ont pas accès à cet espace. C'est votre magasin, votre bureau, votre emplacement.
Si vous louez un espace de magasin de 25 'x 20', vous disposez de 500 pieds carrés d'espace utilisable. C'est votre domaine et votre entreprise peut vraisemblablement faire usage de tout cela. Si vous laissez un coin de cet espace libre, c'est votre choix, mais vous pouvez utiliser cet espace si vous le souhaitez afin qu'il contribue à vos pieds carrés utilisables.
Vous et d'autres personnes associées à votre entreprise pouvez utiliser les espaces communs, les toilettes, le hall, les ascenseurs, les couloirs et les escaliers, mais ils ne font pas partie de vos pieds carrés utilisables, car ils ne sont pas exclusivement les vôtres.
Une exception peut exister si vos pieds carrés utilisables sont divisés en chambres séparées ou sur des étages séparés. Dans ce cas, tous les moyens d'accès qui les relient contribueraient à vos pieds carrés utilisables. Ce ne sont pas des espaces communs parce que les autres locataires et / ou le propriétaire ne les utilisent pas.
Pieds carrés rentables dans le calcul du facteur de charge
Maintenant que vous avez identifié vos pieds carrés utilisables, vous pouvez calculer vos pieds carrés louables en ajoutant un pourcentage des parties communes que vous et / ou vos clients utilisent également. Le pourcentage est généralement fixé par le propriétaire ou le propriétaire et est basé dans une certaine mesure sur votre superficie en pieds carrés par rapport à la superficie totale du bâtiment.
Vous pourriez avoir de la place pour négocier ici. Il n'y a pas de pourcentage uniforme, même s'il ne dépasse généralement pas 15%. Cela peut dépendre du fait que vous louez de l'espace dans une zone avec de nombreux autres locataires commerciaux, comme un centre commercial. Si vos clients et clients ont également l'usage d'un grand parking, cela peut augmenter le pourcentage.
Calcul du facteur de charge
Commencez avec la superficie totale de la superficie de l'ensemble du bâtiment. Maintenant, soustrayez la superficie en pieds carrés des parties communes. Il vous reste des pieds carrés utilisables, du moins si vous louez l'ensemble du bâtiment plutôt que de l'espace dans un centre commercial ou un centre commercial. Divisez l'espace total par la superficie utilisable pour arriver au facteur de charge.
Si vos calculs arrivent à un chiffre de 20% et que le propriétaire offre 15%, vous avez probablement une bonne affaire. Si vous arrivez à un chiffre de 10% et que le propriétaire demande 15%, vous pouvez négocier ou faire appel à un professionnel de l'immobilier pour le faire.
Vous voudrez également noter si le facteur de charge est réglable dans votre contrat de location, sous réserve de recalcul lors du renouvellement. Gérer une entreprise prospère est une question de planification. Si les affaires ne bougent pas et que vous faites face à un possible accroissement du facteur de charge l'an prochain, cela pourrait être catastrophique. Les baux commerciaux sont idéalement à long terme. Vous ne voulez pas avoir à déplacer votre entreprise.